Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları ve Yargıtay Kararları

Kiraya verenler için de kiracılar için de en çok karıştırılan konulardan biri şudur: İmzalanan tahliye taahhüdü veya taahhütnamesi gerçekten geçerli mi? Çünkü uygulamada birçok kişi, elindeki belgenin otomatik olarak kiracının tahliyesini sağlayacağını düşünür. Oysa hukuken durum bu kadar basit değildir.

Bir tahliye taahhüdünün geçerli sayılması için sadece imza atılmış olması yetmez. Türk Borçlar Kanunu, icra takibi kuralları ve Yargıtay kararları birlikte değerlendirildiğinde, bazı şekil ve zaman şartlarının mutlaka sağlanması gerekir. Aksi halde, kiraya veren elindeki belgeye rağmen tahliye talebinde başarısız olabilir; kiracı ise farkında olmadan aleyhine ciddi sonuç doğuran bir belge imzalamış olabilir.

İçindekilerGöster

Tahliye Taahhüdü veya Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir. Uygulamada en çok konut ve çatılı işyeri kiralarında karşımıza çıkar.

Bu belge, kiraya verene doğrudan ve sınırsız bir tahliye hakkı vermez. Ancak şartları doğruysa, kiraya verenin kiracının tahliyesi için elini güçlendirir. Özellikle kiracının söz verdiği tarihte çıkmaması halinde, kiraya veren:

1. İcra takibi başlatabilir veya
2. Mahkemede tahliye davası açabilir.

Buradaki kritik nokta şudur: Belgenin adı “tahliye taahhüdü” olsa bile, hukuken etkili olabilmesi için kanunun aradığı tüm geçerlilik unsurlarını taşıması gerekir.

Tahliye Taahhüdünün Dayanağı: Türk Borçlar Kanunu Ne Diyor?

Tahliye taahhüdünün hukuki temeli Türk Borçlar Kanunu m. 352/1 hükmüdür. Bu maddeye göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse ve o tarihte taşınmazı boşaltmamışsa, kiraya veren bir ay içinde dava açabilir ya da icraya başvurabilir.

Bu hükümden çıkan temel sonuçlar şunlardır:

• Belge yazılı olmalıdır.
• Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır.
• Tahliye günü açık ve belirli olmalıdır.
• Kiraya veren, tahliye tarihinden sonra 1 ay içinde harekete geçmelidir.

Dolayısıyla tahliye taahhüdünün en önemli fonksiyonu, kiraya verene usulüne uygun bir tahliye yolu açmasıdır. Ancak küçük bir tarih hatası, eksik ifade ya da yanlış zamanda imzalanan bir belge, bütün süreci geçersiz hale getirebilir.

Tahliye Taahhüdü Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Bir tahliye taahhüdünün hukuken geçerli sayılabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte bulunması gerekir:

• Yazılı olma şartı
• Tahliye tarihinin belirlenmesi
• Serbest irade ve imza
• Kira sözleşmesiyle aynı gün yapılmaması kuralı
• Kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi
• Süre içinde icra takibi veya dava açılması

Aşağıda bu şartları tek tek inceleyelim.

Yazılı Olma Şartı

Tahliye taahhüdü sözlü olarak verilemez. Mutlaka yazılı şekilde düzenlenmelidir. Bu yazılı şekil, ispat kolaylığı için değil; bizzat geçerlilik şartı olarak aranır.

Uygulamada yazılı şekil bakımından şu noktalar önem taşır:

• Belgenin ayrı bir kağıtta düzenlenmesi mümkündür.
• Mevcut kira sözleşmesine ek bir beyan olarak düzenlenmesi teorik olarak mümkün görünse de, aynı tarihli düzenlemeler çoğu zaman ciddi geçerlilik tartışması yaratır.
• Belgenin mutlaka noter onaylı olması gerekmez.
• Buna karşılık noter onaylı taahhütname, ileride imza veya tarih inkârı yapılması halinde güçlü delil avantajı sağlar.

Yani “noterden yapılmadı, o halde geçersiz” demek doğru değildir. Ancak noter düzenlemesi, uygulamada ispat yükünü büyük ölçüde kolaylaştırır.

Yazılılık Neden Bu Kadar Önemli?

Yazılı şekil şartının temel amacı, kiracının aceleyle veya baskı altında sözlü beyanlarının hukuki sonuç doğurmasını engellemektir. Mahkemeler ve Yargıtay, yazılı belgeye büyük önem verir. Bu nedenle WhatsApp mesajı, telefon görüşmesi ya da sözlü çıkma sözü çoğu zaman yeterli kabul edilmez.

Tahliye Tarihinin Belirlenmesi

Geçerli bir tahliye taahhüdünde, taşınmazın hangi tarihte boşaltılacağı açık ve net şekilde belirtilmelidir. Çünkü kiraya verenin dava açma veya icra takibi başlatma süresi, tam olarak bu tarihe göre hesaplanır.

Geçerli tarih örnekleri:

• 30.06.2026 tarihinde tahliye edeceğim.
• 15.09.2026 günü taşınmazı boş olarak teslim edeceğim.

Sorunlu veya geçersiz sayılabilecek örnekler:

• 2026 yılı içinde tahliye edeceğim.
• Uygun zamanda çıkacağım.
• Satış gerçekleşince boşaltacağım.

 Bu tür şartlı ifadeler, somut olaya göre ayrıca tartışma yaratabilir.

Tahliye Tarihi Belirsizse Ne Olur?

Tahliye tarihinin açık olmaması, belgenin en temel unsurlarından birinin eksik olması anlamına gelir. Yargıtay kararları da bu konuda nettir: Sadece yıl belirtilmesi veya belirsiz bir zaman dilimi gösterilmesi çoğu durumda geçerlilik için yeterli değildir.

Bu nedenle belge hazırlanırken gün, ay ve yıl biçiminde açık tarih kullanılması en güvenli yöntemdir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2022/12667 E. , 2023/4844 K. :

“Somut olayda; taraflar arasında 28.09.2011 tarihli kira sözleşmesi bulunduğu, davalı tarafından sözleşmedeki imzanın inkar edilmediği, davacı tarafında tahliye taahhütnamesi imzalandığı, tahliye tarihi olarak 2021 yılı yazıldığı, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahüdün belli bir tarihi içermediğinin görüldüğü, tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanunu’nun 3. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemeyeceği…”

Serbest İrade ve İmza

Tahliye taahhüdünün kiracı tarafından, kendi özgür iradesiyle imzalanmış olması gerekir. İmza unsuru, yazılı şeklin tamamlayıcı parçasıdır. İmzasız bir belge ya da kiracıya ait olmayan bir imza, belgeyi işlevsiz hale getirir.

Bu başlık altında üç kritik konu öne çıkar:

Belgeyi Kim İmzalamalı?

Kural olarak belgeyi:

• Kiracının kendisi veya
• Usulüne uygun yetkilendirilmiş temsilcisi/vekili

imzalamalıdır.

Kiracı bir şirket ise, şirketi temsile yetkili kişinin imzası aranır. Aile bireylerinden birinin ya da taşınmazda kalan başka bir kişinin imzası, kiracıyı her zaman bağlamayabilir.

Baskı ve İrade Sakatlığı İddiaları

Kiracılar uygulamada sıklıkla şu savunmayı ileri sürer:

• “Baskıyla imzaladım.”
• “Boş kağıda imza attım.”
• “Tarih sonradan dolduruldu.”
• “Ne imzaladığımı bilmiyordum.”

Bu tür iddialar, her olayda otomatik sonuç doğurmaz. Özellikle Yargıtay uygulamasında, boş kağıda imza atan kişinin kural olarak bunun sonuçlarına katlanması gerektiği yönünde kararlar da vardır. Ancak somut olayda hile, tehdit, irade fesadı veya kanuna karşı hile ispatlanabiliyorsa, belge geçersiz sayılabilir.

Noter Onayı Şart mı?

Hayır. Tahliye taahhüdünün geçerli olması için noter şekli zorunlu değildir. Fakat noter onaylı taahhütname, şu avantajları sağlar:

• İmza inkârını zorlaştırır
• Düzenleme tarihini daha güçlü hale getirir
• İcra takibi sürecinde ispatı kolaylaştırır
• Mahkeme önünde belge güvenilirliğini artırır

Bu nedenle zorunlu olmasa da, uygulamada noter işlemi çoğu zaman en güvenli yoldur.

Kira Sözleşmesiyle Aynı Gün Yapılmaması Kuralı

Tahliye taahhüdü bakımından en çok uyuşmazlık doğuran konu budur. Kanun, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini arar. Bu nedenle kira sözleşmesi ile aynı gün veya aynı işlem içinde alınan tahliye taahhütleri, çoğu durumda geçerlilik tartışmasına açık hale gelir.

Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımına göre, kira ilişkisi kurulurken ve kiracı henüz taşınmaza yerleşmeden alınan tahliye taahhüdü, kiracının serbest iradesini tam yansıtmayabilir. Çünkü kiracı, evi ya da işyerini tutabilmek için belgeyi fiilen mecburen imzalamış olabilir.

8. Hukuk Dairesi 2017/4711 E. , 2018/2893 K.

Kira sözleşmesi ile aynı tarihte ya da daha önceki tarihte alınan tahliye taahhüdü dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı T.B.K’nun 3. maddesi gereğince kiracının serbest irade mahsulü olmadığından batıldır. 04.10.1944 gün ve 15/20-28 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı da bu yöndedir.

Neden Aynı Gün İmzalanması Riskli?

Çünkü bu durumda şu sorular doğar:

• Kiralanan gerçekten teslim edilmiş miydi?
• Kiracı belgeyi özgür iradesiyle mi verdi?
• Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin bir ön şartı olarak mı dayatıldı?
• Belge sonradan tarih atılarak mı düzenlendi?

Bu soruların varlığı bile, kiraya veren açısından dava veya icra sürecini riskli hale getirir.

Güvenli Uygulama Nedir?

En güvenli yöntem şudur:

1. Önce kira sözleşmesi kurulmalı,
2. Kiralanan fiilen teslim edilmeli,
3. Daha sonra makul bir süre geçtikten sonra tahliye taahhüdü düzenlenmelidir.

Bu yaklaşım, hem kanun lafzına hem de Yargıtay kararları çizgisine daha uygundur.

8 HD 2017/4711 E., 2018/2893 K.	Kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya daha önce alınan taahhüt batıldır	Doğrudan aynı gün imza
6 HD 2012/5461 E., 2012/8809 K.	İlk sözleşmeyle alınan taahhüt serbest irade ürünü değildir	Doğrudan aynı gün / ilk sözleşme
12 HD 2023/3249 E., 2023/3586 K.	Fiili başlangıç tarihi ile aynı tarihli taahhüt sorunludur	Aynı gün olgusunu fiili teslim üzerinden güçlendirir
12 HD 2023/9521 E., 2024/2557 K.	Teslimden önce alınan taahhüt geçersizdir	Aynı gün imzanın neden riskli olduğunu açıklar
6 HD 2009/11095 E., 2010/2313 K.	İlk sözleşmeyle birlikte ve fiili kiracılık başlamadan verilen taahhüt geçersizdir	Doğrudan destekleyici

Kiralananın Tesliminden Sonra Düzenlenme Şartı

Sadece kira sözleşmesinden sonra imzalanmış olmak da her zaman yeterli değildir. Asıl kritik nokta, belgenin kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olmasıdır.

Örneğin:

• İnşaatı tamamlanmamış bir daire için önceden tahliye taahhüdü alınması
• Kiracının henüz anahtarı teslim almadığı bir taşınmaz bakımından belge imzalatılması
• Taşınmazda fiili kiracılık başlamadan önce tahliye tarihi belirlenmesi

gibi hallerde, tahliye taahhüdü ciddi şekilde geçersizlik riski taşır.

Bu husus özellikle uygulamada önemlidir. Çünkü bazı kiraya verenler, sözleşme kurulurken tüm belgeleri tek seferde imzalatmak ister. Oysa hukuken bu pratik yaklaşım, sonradan tahliye sürecini zora sokabilir.

12. Hukuk Dairesi 2023/9521 E. , 2024/2557 K.

TBK kapsamında örtülü işyeri, meskenler için düzenlenen 3. maddesinde “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” hükmüne göre taahhüdün kiralananda oturmakta iken verilmiş olması geçerlilik şartıdır. Buna göre de somut olayda dayanılan sözleşme kapsamında henüz kiralanacak binanın tamamlanmadığı, tesliminin yapılmadığı ve kiracılığın başlamadığı anlaşıldığından belirlenebilen bir tarihte yapılan sözleşme ile alınan tahliye taahhüdü TBK’nun 352. ve İİK’nun 275. ve devamı hükümlerine göre geçerli değildir.

12. Hukuk Dairesi 2023/3249 E. , 2023/3586 K.

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; her ne kadar adi yazılı tahliye taahhüdünde imzaya veya tarihe itiraz edilmese de, tahliye taahhütlerinin imzalayan tarafından özgür ve serbest iradeye dayalı olması, imzalayanın baskı altında bırakılarak zayıf konumda bulunan kiracı sıfatını haiz kişilerden tahliye taahhüdü alınmaması gerektiği, dolayısıyla kira sözleşmesinin fiilen başladığı tarih ile tahliye taahhüdünün aynı tarihli olmaması gerektiği hususunun sabit olduğu, somut olayda kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 01.03.2017 tarihi olarak belirlenip, bu tarihte sözleşme akdedilmişse de fiilen teslimin tahliye taahhüdünün alındığı 09.03.2017 tarihi olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Geçerlilik Tarihi ve 1 Aylık Hak Düşürücü Süre

Tahliye taahhüdü geçerliyse bile, kiraya verenin süresinde hareket etmesi gerekir. Burada en kritik kavramlardan biri geçerlilik tarihi değil, daha doğru ifadeyle taahhüt edilen tahliye tarihinden sonra başlayan 1 aylık başvuru süresidir.

Kiraya veren şunlardan birini yapmak zorundadır:

• Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatmak
• Veya yine bu süre içinde tahliye davası açmak

Bu süre kaçırılırsa, tahliye taahhüdüne dayalı hak kullanımı büyük ölçüde kaybedilebilir.

8. Hukuk Dairesi 2017/4711 E. , 2018/2893 K.

Tahliye taahhüdü kira ilişkisinin kurulduğu 19.01.2016 tarihi itibariyle verilmiş olmakla, takibe konu tahliye taahhüdü geçerli değildir. Ayrıca tahliye taahhüdü nedeniyle açılacak tahliye davasının TBK’nun 352/1 maddesi gereğince taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir.

Süre Hesabında Dikkat Edilecekler

• Süre, taahhütte yazan tahliye tarihinden itibaren işlemeye başlar.
• Önceden ihtar göndermek tek başına süreyi korumaz.
• En güvenli yol, sürenin sonunu beklemeden dosya hazırlığı yapmaktır.
• Uygulamada resmi tatiller, tebligat süreleri ve takip stratejisi ayrıca değerlendirilmelidir.

İcra Takibi mi, Dava mı?

Geçerli bir tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiraya verenin önünde iki temel yol vardır:

1. İcra Takibi

Bu yol genellikle daha pratik ve hızlıdır. Kiraya veren, tahliye taahhüdünü icra dosyasına sunar ve tahliye emri gönderilmesini ister. Kiracı süresinde itiraz ederse takip durur; itirazın kaldırılması veya tahliye davası gündeme gelir.

İcra takibinin avantajları:

• Daha hızlı başlangıç yapılabilir
• Tahliye baskısı daha erken oluşur
• Süre yönetimi bakımından etkili olabilir

2. Tahliye Davası

Belgenin tartışmalı olduğu, imza inkârı bulunduğu veya uyuşmazlığın daha kapsamlı ispat gerektirdiği durumlarda dava yolu tercih edilebilir.

Hangi yolun seçileceği; belgenin niteliğine, kiracının savunmalarına ve mevcut delillere göre değişir. Bu noktada stratejik hata yapılmaması için dosya özelinde değerlendirme gerekir.

Geçerli ve Geçersiz Tahliye Taahhüdü Örnekleri

Aşağıdaki karşılaştırma, uygulamada en sık karşılaşılan durumları hızlıca görmenizi sağlar.

Kiralananın tesliminden sonra, yazılı ve imzalı belge	Genellikle geçerli	Kanundaki temel şartlar sağlanmıştır
Kira sözleşmesiyle aynı gün alınan belge	Yüksek geçersizlik riski	Serbest irade ve teslim sonrası olma şartı tartışılır
Tahliye tarihi sadece “2026” olarak yazılmış belge	Genellikle geçersiz	Tarih açık ve belirli değildir
Noterden düzenlenen ve açık tahliye tarihli belge	Güçlü geçerlilik ihtimali	Şekil ve ispat bakımından avantaj sağlar
Kiracı yerine yetkisiz üçüncü kişinin imzaladığı belge	Çoğu durumda geçersiz	İmza yetkisi sorunu vardır
Teslimden önce, henüz taşınmaz kullanılmadan alınan belge	Geçersizliğe çok açıktır	TBK m.352 mantığına aykırıdır
Tahliye tarihinden sonra 1 ay içinde takip yapılmamış belge	Hak kullanımı zayıflar veya düşer	Süre şartı kaçırılmış olabilir

Yargıtay Kararları Ne Yönde?

Yargıtay kararları incelendiğinde genel eğilim oldukça nettir. Mahkeme uygulaması, kiracıyı koruyan ama usulüne uygun düzenlenmiş belgeyi de geçerli sayan bir denge kurmaktadır.

Öne çıkan ilkeler şunlardır:

• Teslimden önce alınan taahhüt geçerli kabul edilmez.
• Kira sözleşmesiyle aynı tarihli taahhütname risklidir.
• Tahliye tarihi açık olmalıdır.
• Bir aylık başvuru süresi kaçırılmamalıdır.
• Boş kağıda imza savunması her olayda otomatik kurtuluş sağlamaz.

Bu nedenle yalnızca belgeye bakarak değil; düzenleme zamanı, teslim durumu, imza şartları ve sonrasındaki başvuru süresi birlikte değerlendirilmelidir.

Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar

Kiraya verenler ve emlak uygulayıcıları aşağıdaki hataları sık yapar:

• Kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdünü aynı anda imzalatmak
• Tahliye tarihini belirsiz bırakmak
• İmza yetkisini kontrol etmemek
• Teslim tarihini belgeleyememek
• Taahhüt tarihinden sonra 1 aylık sürede icra takibi başlatmamak
• Noter zorunlu sanarak adi yazılı belgeyi tamamen değersiz görmek
• Tam tersine, sadece noter var diye belgenin mutlaka geçerli olduğunu sanmak

Oysa tahliye uyuşmazlıklarında sonuç, tek bir unsurdan değil; tüm hukuki zincirin sağlam kurulup kurulmadığından çıkar.

Tahliye Taahhüdü Düzenlerken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Eğer kiraya veren veya kiracı olarak belgeyi henüz düzenleme aşamasındaysanız, şu kontrol listesini kullanın:

1. Belgenin ayrı ve açık şekilde yazıldığından emin olun.
2. Kiralananın fiilen teslim edildiğini belgeleyin.
3. Tahliye gününü gün/ay/yıl olarak net yazın.
4. Kiracının bizzat veya yetkili temsilciyle imzalamasını sağlayın.
5. Mümkünse noter onaylı taahhütname tercih edin.
6. Kira sözleşmesi imza tarihi ile tahliye taahhüdü tarihini karıştırmayın.
7. Tahliye tarihi geldiğinde 1 aylık süreyi kaçırmayın.
8. İcra takibi veya dava stratejisini önceden planlayın.

Tahliye taahhüdü, doğru düzenlenirse kiraya veren için güçlü bir hukuki araçtır. Ancak yanlış zamanda alınmış, belirsiz tarih içeren, teslimden önce imzalatılmış veya süresinde takibe konulmamış bir belge, beklenen sonucu vermez.

Kısacası, tahliye taahhüdü geçerlilik şartları yalnızca imzadan ibaret değildir. Yazılılık, açık tahliye tarihi, serbest irade, teslim sonrası düzenleme ve 1 aylık başvuru süresi birlikte sağlanmalıdır.

Hak kaybı yaşamamak için özellikle şu iki noktaya dikkat edin:

• Belgeyi imzalarken değil, nasıl ve ne zaman imzalandığını düşünün.

• Tahliye tarihi geldiğinde değil, süre geçmeden önce hukuki yol haritanızı oluşturun.

Eğer elinizdeki belgenin geçerli olup olmadığından emin değilseniz, icra takibi veya dava sürecine geçmeden önce dosyanızı bir avukata inceletmeniz ciddi zaman ve hak kaybını önleyebilir.