Ücretsiz tatil davetleri, anket çalışmaları ve hediye çekilişleri, devre mülk satış süreçlerinde tüketicileri hedef alan temel yöntemlerdir. Tesis veya tanıtım ofislerine davet edilen tüketicilere, agresif satış taktikleri altında ve sözleşme şartlarını inceleme fırsatı tanınmadan taahhütler imzalatılmaktadır. Devre mülk dolandırıcıları, fiilen teslimi mümkün olmayan ya da mevzuata aykırı projeleri pazarlayarak tüketicileri ağır bir mali yükümlülük altına sokmaktadır.
İçindekilerGöster
Satış Sonrası İkili Şirket Hilesi ve Devre Mülk Mağdurları Üzerindeki İcra Baskısı
Sözleşmenin kurulmasının ardından uygulamada sıklıkla iki ayrı tüzel kişilik üzerinden hileli bir yapı işletilmektedir. Sözleşmeyi imzalayan ana yüklenici şirket inşaat faaliyetini durdururken, tesis yönetimi ve aidat tahsilatı başka bir yönetim şirketine devredilmektedir.
- İnşaatı tamamlanmayan ve fiilen teslim edilmeyen taşınmazlar için bağımsız yönetim şirketi tarafından geriye dönük aidat ve genel gider borcu tahakkuk ettirilmektedir.
- Tesisin kapalı olması veya hizmet vermemesi, şirketin tek taraflı aidat taleplerini durdurmamakta; borç doğrudan ilamsız icra takibine konu edilmektedir.
- Şirket yetkililerine sözlü veya kayıt dışı yapılan itirazlar yasal takip sürecini durdurmamaktadır.
Bu aşamada devre mülk mağdurları doğrudan haciz baskısıyla karşılaşmaktadır. Tesis hiç teslim edilmemiş veya kullanılmamış olsa dahi, tebliğ edilen ilamsız icra ödeme emrine karşı tebliğden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz edilmediği takdirde borç kesinleşir; banka hesaplarına, maaşa ve mal varlığına doğrudan haciz tatbik edilir.
“Yabancıya Yüksek Kârla Satış” Vaadi ve Vekâletname Tuzağı
Mevcut devre mülkünden kurtulmak isteyen tüketiciler, organize yapılar tarafından kurulan ikinci bir tuzağın hedefi olmaktadır. Kendilerini gayrimenkul danışmanı veya aracı kurum olarak tanıtan kişiler, hak sahiplerine ulaşıp devre mülklerini yabancı yatırımcılara değerinin üzerinde satabileceklerini taahhüt etmektedir.
Failler; devre mülk kiralama nasıl yapılır veya yabancıya devre mülk satışı nasıl yapılır ekseninde sahte devir süreçleri kurgulayarak harç, reklam, vergi ve dosya masrafı adı altında tüketiciden mükerrer tahsilatlar yapmaktadır. Süreç içerisinde “satış işlemlerinin yürütülmesi” gerekçesiyle noterden temin edilen geniş yetkili vekâletnameler vasıtasıyla tüketiciler adına habersiz kredi çekilmekte, şahsi taşınmazları devredilmekte veya aleyhlerine yeni borç ilişkileri kurulmaktadır.
Emsal Kararlarla Termal Devre Mülk İptali Süreçleri
Uyuşmazlıkların yoğunlaştığı alanların başında termal tesis projeleri gelmektedir. Hukuki çerçevenin belirlenmesi adına termal devre mülk nedir ve klasik devre mülk nedir ayrımının yapılması zorunludur: Klasik devre mülk, mesken niteliğindeki bir taşınmaz üzerinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri gereğince paylı mülkiyete bağlı olarak kurulan ve yılın belirli döneminde kullanım hakkı sağlayan ayni bir haktır. Termal devre mülk ise mülkiyet payına ilave olarak şifalı kaplıca sularından, kür ve sağlık ünitelerinden yararlanma taahhüdünü içeren karma nitelikli bir sözleşme türüdür.
Termal projelerde inşaatın fiilen bitirilmemesi, taahhüt edilen kaplıca suyu altyapısının işletmeye alınamaması veya iskan ruhsatının bulunmaması tüketici yönünden sözleşmeden dönme ve bedel iadesi hakkı doğurur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/8913, K. 2022/2170, T. 14.03.2022 sayılı kararında, tapuda pay devri gerçekleşmiş olsa dahi taşınmaz fiilen kullanıma hazır şekilde teslim edilmedikçe cayma hakkının sona ermeyeceğini şu ifadelerle tespit etmiştir:
“Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 15/3. maddesi gereğince kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devir gerçekleşmiş kabul edilmekte ve davacının dava konusu taşınmaz haricinde başka bir tesiste, başka bir dönemde… konaklaması zilyetliğin devri anlamını taşımamaktadır.(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/8913, K. 2022/2170, T. 14.03.2022)
Satıcı veya sağlayıcının tüketiciyi geçici olarak farklı bir tesiste konaklatması yasal teslim sayılmamakta; termal devre mülk sözleşmelerinin iptali ile tahsil edilen tüm bedellerin iadesini gerektirmektedir.
Termal sözleşmelerin iptalinde 2026 yılı mahkeme parasal sınırları ve tapu iptal süreci detayları için Devre Mülk Dolandırıcılığı, Mağduriyeti ve İptal Yolları başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Şekil Eksikliği Üzerinden Devre Mülk Nasıl İptal Edilir?
Devre mülk hakkı taşınmaz mülkiyetine bağlı bir hak niteliğinde olduğundan, satış vaadi veya satış sözleşmelerinin geçerliliği kanunen emredici resmi şekil şartına bağlanmıştır. Tesislerde veya tanıtım toplantılarında adi yazılı şekilde tanzim edilen sözleşmeler geçersizdir.
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 50/2 hükmü uyarınca:
“23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun sekizinci bölümü hükümleri kapsamında kurulan devre mülk hakkı veren sözleşmeler hariç olmak üzere, tüketicilerle mülkiyet payına bağlı ayni hak sağlayan devre tatil sözleşmesi kurulamaz… Devre tatile konu mal üzerinde ayni hak sahibi olmayanlar devre tatil satışı yapamaz.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3069, K. 2026/216, T. 19.01.2026 sayılı ilamında resmi şekil şartının emredici yapısını şu gerekçeyle ortaya koymuştur:
Devre mülk hakkı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun (634 sayılı Kanun) 57 vd. maddelerinde düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olup, bu hak gayrimenkul hisse devri vaadi de içerdiğinden devrin anılan yasa hükmü ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (4721 sayılı Kanun) 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 237, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun (2644 sayılı Kanun) 26. ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun (1512 sayılı Kanun) 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz sözleşmenin bulunması halinde taraflar birbirlerine verdiklerinin iadesini her zaman talep edebilirler.(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3069, K. 2026/216, T. 19.01.2026)
Noterde resmi senet şeklinde veya tapu müdürlüğünde yapılmayan devre mülk sözleşmeleri baştan itibaren hukuki sonuç doğurmaz. Hak sahipleri, resmi şekil noksanlığına dayanarak devre mülk nasıl iptal edilir sorusunun yasal prosedürü kapsamında, ödenen tüm tutarların ve verilen kıymetli evrakın iadesi talebiyle Tüketici Mahkemelerinde dava ikame edebilmektedir.
Devre Mülk Dolandırıcıları Hakkında Savcılığa Şikâyette Bulunmak Sözleşmeyi İptal Eder mi?
Hayır. Cumhuriyet Savcılıkları somut eylemin suç teşkil edip etmediğini (TCK m. 158 Nitelikli Dolandırıcılık) ve şüphelilerin cezai sorumluluğunu inceler. Ceza soruşturması sözleşmeyi feshetmez ve bedel iadesi kararı veremez. Ödenen tutarların geri alınması ve sözleşmenin tasfiyesi için Tüketici Mahkemelerinde veya parasal sınıra göre Tüketici Hakem Heyetlerinde hukuk davası açılması zorunludur.
Mahkeme Kararıyla Termal Devre Mülk İptali Sağlandığında Geçmişte Ödenen Aidatlar Geri Alınabilir mi?
Evet. Resmi şekil eksikliği veya tesisin fiilen teslim edilmemesi sebebiyle sözleşmenin geçersizliğine hükmedildiğinde taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tasfiye sürecine girer. Hukuken geçersiz bir sözleşmeye istinaden tahsil edilmiş aidat, peşinat ve masraflar yasal faiziyle birlikte sağlayıcıdan tahsil edilebilir.
Dava Açmadan Önce Hak Kaybı Yaşamamak Adına Devre Mülk Mağdurları İlk Olarak Hangi Adımı Atmalıdır?
İlgili şirketlerle sözlü ve harici temas sonlandırılmalı; yeni taahhütname, ek protokol veya feragat belgeleri imzalanmamalıdır. Hak düşürücü sürelerin korunması adına noter kanalıyla mevzuata uygun cayma ve dönme ihtarnamesi tebliğ edilmeli, ardından zorunlu arabuluculuk süreci işletilmelidir.
Bu yazıyı nasıl buldunuz?
Geri bildiriminiz bizim için değerlidir.